A- Le pacte de préférence
Article 1123 a1, C.Civ : Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
1- Notion d’ensemble
Le promettant est la partie qui promet dans le cadre d’un pacte de préférence de s’engager prioritairement avec l’autre partie. La personne bénéficiaire du pacte de préférence a donc une option lui permettant soit d’accepter soit de refuser et ce librement le pacte.
Intérêt : pour le bénéficiaire du pacte → obtenir l’engagement du propriétaire de proposer prioritairement le contrat de vente, le bénéficiaire n’est pas tenu d’accepter
- Dans le cadre du pacte de préférence le promettant n ’est pas tenu de fixer le prix de la chose
-Cela n’est pas le cas dans le cadre de la promesse unilatérale
2- Les sanctions en cas de non-respect
a) Les conditions de la sanction
Conformément à l’article 1123 a2 C.Civ le bénéficiaire peut agir en nullité ou obtenir substitution avec le tiers, si deux conditions concomitantes sont réunies :
-le tiers a connaissance de l’existence du pacte de préférence,
-le tiers ait eu connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Ainsi lorsque le promettant a conclu avec un tiers le contrat soumis au pacte de préférence, sans avoir proposé en amont au bénéficiaire, des sanctions sont applicables.
b) La sanction encourue
* Si les deux conditions sont remplies :
- Conformément à l’article 1123 al 2 C.Civ la nullité ou la substitution
*Si les conditions ne sont pas remplies :
Des dommages et intérêts peuvent être demandés de manière cumulative
- le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle fondée sur l’inexécution contractuelle contre le promettant.
- le bénéficiaire du pacte a droit à une indemnisation en théorie sur le fondement du préjudice réparable avec un lien de causalité, lorsque le tiers connaissait le pacte de référence.
c) La présence d’une action interrogatoire
Conformément à l’article 1123 al 3 et 4 C.Civ, le tiers peut demander par écrit l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte. En l’absence de réponse dans un délai qui doit être raisonnable ni la nullité ni la substitution ne pourront être obtenues par le bénéficiaire.
B- La promesse unilatérale
Article 1124 a1, C.Civ : La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
1- Notion
Il y a un accord de volonté entre le promettant et le bénéficiaire, le bénéficiaire a le droit d'opter pour la conclusion du contrat. Le contrat principal visé par la promesse sera conclu si le bénéficiaire lève l’option. Seul le promettant s’engage, généralement pendant un temps limité, accordant une exclusivité. De son côté le bénéficiaire n’a aucune obligation, il est libre de lever ou pas l’option.
Elles sont soumises à un formalisme particulier énoncé à l’article 1589-2 du Code Civil pour les ventes immobilières. Les promesses unilatérales doivent être constatées par un acte authentique et ce dans un délai de 10 jours à compter de la date de l’approbation du bénéficiaire.
2- En cas de rétractation du promettant
La rétractation du promettant n’empêche pas la formation du contrat conformément à l’article 1124 al 2 C.Civ.
L’exécution forcé de la promesse unilatérale peut alors être prononcée
3- Les sanctions applicables et leurs conditions en cas de violation de la promesse unilatérale
Article 1124 a3, C.Civ : Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.
Commentaire : Le tiers n’est protégé que s’il est ignorant, parfaitement de bonne foi. Dans le cas où le tiers est ignorant, la nullité du contrat ne peut être demandée et seuls des dommages et intérêts sont accordés au bénéficiaire
Exemple : vente à un tiers en contradiction avec l’engagement envers le bénéficiaire si le tiers est de bonne foi et n’avait pas connaissance de la promesse la nullité ne peut être déclarée.
Attention : Contrairement au pacte de préférence, ici la seule connaissance de la promesse par le tiers entraine la nullité.
NB : Cette fiche n’a pas pour but de remplacer votre cours, seulement de vous éclairer sur une notion qui peut s’avérer complexe.
Axel DRAME
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